Division d'Immeuble à Bruxelles : La base technique et légal (Urbanisme, SIAMU, PEB)

1. Urbanisme : Le respect des surfaces du RRU

Toute modification du nombre de logements dans un immeuble existant impose l'obtention d'un permis d'urbanisme. Dès lors, chaque nouvelle unité créée doit se conformer au Titre II du Règlement Régional d'Urbanisme (RRU), qui fixe des surfaces minimales très précises.

Pour qu'un appartement soit jugé conforme, la pièce de séjour doit faire au moins 20 m², et la cuisine 8 m² (soit 28 m² si la cuisine est intégrée au séjour). La première chambre doit mesurer au minimum 14 m² et les suivantes 9 m². S'il s'agit d'un studio (locaux non différenciés), la surface nette minimale est de 22 m². La hauteur sous plafond doit atteindre 2,50 mètres, avec une tolérance à 2,30 mètres pour les pièces sous combles.

Dans un immeuble existant, si ces dimensions ne peuvent être parfaitement atteintes, les travaux doivent a minima "tendre" vers ces normes sans jamais dégrader la situation initiale. Enfin, diviser un immeuble implique la création de locaux de service communs obligatoires pour le stockage des poubelles et des vélos/voitures d'enfants.

2. SIAMU : Le compartimentage et l'évacuation

Dès qu'un bâtiment dépasse deux niveaux et 100 m², les normes de prévention incendie s'appliquent. Le Service d'Incendie (SIAMU) exigera des mesures drastiques pour isoler chaque appartement (le "compartimentage") :

• Les planchers et murs séparatifs : Ils doivent garantir une résistance au feu d'une heure (valeur REI 60).

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• Les portes d'entrée d'appartement : Elles doivent être remplacées par des portes coupe-feu offrant une résistance de 30 minutes (EI1 30) et être posées sans aucun jour avec le dormant, avec un resserrage coupe-feu.

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• La double évacuation : Chaque appartement doit disposer de deux voies d'évacuation distinctes. La première via la cage d'escalier commune (qui doit faire au moins 80 cm de large). La seconde via une fenêtre droite située en façade avant, accessible aux échelles des pompiers (ou, sous conditions, une fenêtre de toit pivotante de dimensions suffisantes).

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• Le désenfumage : Au sommet de la cage d'escalier commune, une baie de ventilation d'au moins 1 m² doit être installée. Elle doit pouvoir être actionnée manuellement par les pompiers depuis le niveau d'évacuation, généralement au rez-de-chaussée.

3. PEB et Acoustique : Chaque unité est indépendante

La création de nouveaux logements entraîne la création de nouvelles "Unités PEB". En cas de division, chaque logement individuel devra obligatoirement disposer de son propre certificat PEB en cas de mise en location ou de vente. La modification des parois et la création des nouvelles unités imposeront d'introduire une proposition PEB avec la demande de permis d'urbanisme, puis une déclaration PEB en fin de chantier.

Enfin, diviser implique de séparer des foyers différents. Les planchers en bois traditionnels bruxellois doivent impérativement être traités acoustiquement (via un isolant souple entre les solives, l'ajout de masse, et une désolidarisation) pour éviter que les bruits d'impact et aériens ne rendent les logements invivables.

Pour les surfaces minimales (à Bruxelles) : Consultez l'intégralité du Règlement Régional d'Urbanisme (RRU) pour vérifier les normes d'habitabilité sur rru.irisnet.be ↗

Pour les normes de sécurité incendie (SIAMU) : Retrouvez les formulaires et les directives techniques du Service de Prévention des pompiers de Bruxelles sur siamu.brussels ↗