Le mur mitoyen à Bruxelles : Le guide pour la surélévation et le rachat

1. Mitoyen ou privatif ? La présomption légale

Le mur mitoyen est un mur érigé sur la limite séparative de deux parcelles et appartenant en copropriété forcée aux deux propriétaires voisins. Le Code civil instaure une présomption légale : tout mur séparant deux bâtiments est présumé mitoyen jusqu'au sommet du bâtiment le moins élevé.

La partie du mur qui dépasse la toiture du bâtiment le plus bas est présumée appartenir privativement au propriétaire du bâtiment le plus haut. Attention : cette présomption peut être renversée par un titre de propriété écrit (un acte notarié) ou par des "marques de non-mitoyenneté" (par exemple, un chaperon ou une corniche inclinée d'un seul côté, évacuant l'eau chez un seul voisin).

2. Surélever un mur mitoyen : les droits et obligations du constructeur

Si vous envisagez une surélévation (l'ajout d'un étage) ou une extension vers l'arrière plus haute que le bâtiment voisin, la loi vous accorde un droit fondamental : tout propriétaire a le droit de surélever le mur mitoyen à ses frais exclusifs.

Cependant, ce droit s'accompagne d'exigences techniques très strictes :

1. L'épaisseur et la stabilité : La surélévation doit être construite sur la moitié de l'épaisseur du mur située de votre côté, ou sur toute l'épaisseur si le mur existant est suffisamment stable. Si le mur mitoyen d'origine n'est pas en état de supporter la charge d'un nouvel étage, c'est à vous, constructeur, de le reconstruire ou de le renforcer intégralement à vos frais, en indemnisant le voisin pour la gêne temporaire occasionnée.

2. L'indemnité pour privation de jouissance : Si la surélévation nécessite des empiétements temporaires ou la modification de la toiture du voisin (raccord d'étanchéité, solins en zinc), vous devez remettre les lieux en parfait état et assumer l'intégralité des coûts des finitions extérieures (bardage, étanchéité ou crépi du mur qui dépasse).

3. Le rachat de mitoyenneté : quand et combien payer ?

La réforme du Code civil de 2021 a clarifié le mécanisme de rachat :

• Quand devient-il obligatoire ? Dès lors qu'un propriétaire utilise effectivement le mur privatif de son voisin pour son propre projet de construction (par exemple, en venant y appuyer un bâtiment, en y ancrant des poutres, ou en l'utilisant comme mur de clôture et d'isolation d'une nouvelle pièce fermée), il a l'obligation légale d'en acquérir la mitoyenneté.

• Le calcul de l'indemnité : Le prix du rachat correspond à la moitié de la valeur actuelle de reconstruction du mur (matériaux et main-d'œuvre au tarif du jour de la prise de possession), diminuée d'une décote pour vétusté en fonction de l'âge du mur, à laquelle s'ajoute la moitié de la valeur du terrain d'assiette sur lequel repose le mur.

Cette évaluation doit obligatoirement faire l'objet d'un procès-verbal d'expertise de mitoyenneté dressé par un géomètre-expert ou un architecte, puis être enregistré auprès de l'administration générale de la documentation patrimoniale (l'enregistrement immobilier).

Vous avez un projet d'extension ou de surélévation à Bruxelles et vous devez évaluer ou négocier la mitoyenneté d'un mur ?